Sanierungskosten: Was ist steuerlich absetzbar?
Unsere Experten erklären, welche Sanierungskosten für Unternehmen steuerlich absetzbar sind und was bei Abschreibung & Steuererklärung im Detail zählt.
Juli 2025
Unsere Experten erklären, welche Sanierungskosten für Unternehmen steuerlich absetzbar sind und was bei Abschreibung & Steuererklärung im Detail zählt.
Juli 2025
Immobilien sind für Unternehmen sowohl betriebliche Infrastruktur als auch ein strategischer Vermögenswert. Schnell stellt sich die Frage, welche Sanierungskosten steuerlich absetzbar sind, denn mit Blick auf Lagerhallen, Bürogebäude oder Produktionsstandorte sind insbesondere auch energetische Instandhaltungs- und Modernisierungsmaßnahmen von Belang. Sie können einen Steuervorteil bedeuten – allerdings nicht immer sofort oder vollständig.
Fest steht: Die steuerliche Behandlung von Sanierungskosten ist komplex und hängt von zahlreichen Faktoren ab. Doch wer vorausschauend plant und Spielräume gezielt nutzt, profitiert. Unsere Steuerexperten zeigen, welche Sanierungskosten für Gewerbe steuerlich absetzbar sind und wie die Steuererklärung bei einer energetischen Sanierung aussehen kann.
Manche Unternehmen renovieren ein neues Betriebsgebäude, andere möchten steuerliche Vorteile der energetischen Sanierung ausnutzen. In jedem Fall sollte vorab bekannt sein, wie Sanierungskosten durch das Finanzamt definiert sind, um steuerlich absetzbar zu sein. Dabei gilt: Nicht jede Baumaßnahme ist automatisch eine Sanierung im steuerlichen Sinne.
Unterschieden wird zwischen
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Erhaltungsaufwand |
Herstellungskosten |
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Alle Maßnahmen, die ein Gebäude instand halten oder modernisieren, ohne dessen Struktur grundlegend zu verändern. Diese Aufwendungen sind in der Regel sofort als Betriebsausgabe abziehbar.
Typische Beispiele sind:
· der Austausch von Fenstern · die Erneuerung von Sanitäranlagen · die Dachsanierung |
Maßnahmen, die ein Gebäude erweitern oder wesentlich verbessern. Diese Kosten dürfen nicht sofort steuerlich geltend gemacht werden, sondern müssen über die AfA über mehrere Jahre abgeschrieben werden.
Typische Beispiele sind:
· Ausbau des Dachgeschosses · die Anbringung eines neuen Aufzugs · Anbauten und Erweiterungen · Austausch mehrerer Gewerke gleichzeitig |
Die steuerliche Bewertung orientiert sich dabei an den Regelungen in § 255 HGB und § 6 EStG sowie an zahlreichen Verwaltungsanweisungen und Gerichtsurteilen. Eine detaillierte Prüfung im Einzelfall kann notwendig sein.
Zudem sollten Unternehmen beachten, dass eine komplette Sanierung mit zahlreichen Maßnahmen auch abseits der energetischen Sanierungspflicht Auswirkungen auf die Steuer haben kann. Werden beispielsweise innerhalb von fünf Jahren mehrere zentrale Gebäudeteile (Fenster, Heizung, Fassade) erneuert, profitiert der Gebäudestandard nachhaltig. Die Nutzungsdauer verlängert sich und entsprechende Sanierungskosten sind plötzlich nicht mehr sofort steuerlich absetzbar, sondern werden zu Herstellungskosten.
Neben verschiedenen Förderungen für eine energieeffiziente Gebäudesanierung profitieren Unternehmen gegebenenfalls zusätzlich steuerlich. Entsprechende Sanierungskosten können in manchen Fällen über Sonderabschreibungen steuerlich absetzbar sein. Durch die zusätzliche Abschreibungsmöglichkeit lassen sich Anschaffungs- oder Herstellungskosten schneller steuermindernd geltend machen. Voraussetzung ist, dass das Gebäude hohe Energieeffizienzstandards erreicht, beispielsweise den Effizienzhaus-40-Standard, der durch ein anerkanntes Nachhaltigkeitssiegel bestätigt werden muss.
Neben dem klassischen Betriebsausgabenabzug und der regulären AfA gibt es weitere Begünstigungen, wenn es darum geht, ob Sanierungskosten steuerlich absetzbar sind.
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Sonderabschreibungen nach § 7g EStG |
Energetische Sanierungsmaßnahmen (§ 35c EStG): |
Denkmalgeschützte Gebäude (§ 7i EStG): |
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Für kleinere Betriebe, die bestimmte Investitionsgrenzen einhalten, können bis zu 20 % der Anschaffungskosten im ersten Jahr zusätzlich abgeschrieben werden – auch für Modernisierungen. |
Wird ein Gebäude energetisch verbessert, können bis zu 20 % der Kosten verteilt über drei Jahre direkt von der Steuerlast abgezogen werden – nicht nur vom Gewinn, sondern von der Steuerschuld. |
Bei Sanierungen im Bestandsschutz gelten besonders attraktive Abschreibungssätze über bis zu 12 Jahre. |
Für die Anwendung dieser Regelungen sind meist Nachweise, Zertifikate oder Bescheinigungen erforderlich. Sie werden von Energieberatern, Bauaufsichtsbehörden oder Denkmalämtern ausgestellt und müssen von Unternehmen frühzeitig eingeplant werden.
Viele Unternehmen bevorzugen in der Steuererklärung den Sofortabzug von Sanierungsmaßnahmen als Erhaltungsaufwand und damit als Betriebsausgabe. Er ist vorteilhaft, da Aufwendungen noch im selben Jahr gewinnmindernd wirken und die Steuerlast senken.
Kriterien für den Sofortabzug im Überblick:
Ist der Sofortabzug nicht möglich, erfolgt die Verteilung der Kosten über die jeweilige Buchführungssoftware auf die gewöhnliche Nutzungsdauer. Bei Gebäuden sind das in der Regel zwischen 33 und 50 Jahren. Eine exakte Dokumentation der Bauphasen und eine Trennung der Einzelgewerke grenzt Positionen eindeutig ab. So wird deutlich, dass einzelne Sanierungskosten als Betriebsausgabe steuerlich absetzbar sein sollten.
Ein zentrales Unterscheidungskriterium für die steuerliche Behandlung von Sanierungskosten ist der zeitliche Zusammenhang mit dem Erwerb einer Immobilie. In den ersten drei Jahren nach Kauf gelten erhöhte Anforderungen. Übersteigen die Instandhaltungsmaßnahmen in dieser Zeit beispielsweise 15% der Anschaffungskosten (ohne Grundstücksanteil), werden sie als Herstellungskosten behandelt (§ 6 Abs. 1 Nr. 1a EStG). Die Rede ist auch von anschaffungsnahen Herstellungskosten. Diese Regelung soll verhindern, dass Käufer gezielt hohe Anfangsverluste geltend machen. Unternehmen sollten deshalb genau kalkulieren, wann Maßnahmen durchgeführt und wie sie finanziert werden. Eine Staffelung der einzelnen Schritte ist meist sinnvoll.
Nach einem Überblick über die steuerliche Absetzbarkeit von Sanierungskosten wollen wir näher auf die strukturierte Vorgehensweise im Unternehmen eingehen. Bereits in der Planungsphase sollte bedacht werden, welche Sanierungskosten steuerlich absetzbar sein könnten. Hierfür lohnt sich die Abstimmung mit Steuerberatern, die über eine moderne Steuerberater-Software verfügen.
Nur die detaillierte Dokumentation aller Maßnahmen, Kostenarten und Zeitpunkte sorgt dafür, dass eine betriebliche Steuererklärung auch mit Blick auf die energetische Sanierung allen Prüfungen standhält. Von Belang sind Bauverträge, Architektenpläne, Rechnungen und Zahlungsnachweise ebenso wie behördliche Genehmigungen und energetische Nachweise.
Insbesondere wenn der Sofortabzug als Betriebsausgabe gewünscht ist, sollten Verantwortliche bei der Dokumentation auf eine klare Aufschlüsselung der Gewerke achten. Auf diesem Weg können aufwandsbezogene Kosten leichter zugeordnet und als Erhaltungsaufwand geltend gemacht werden. Pauschale Sammelrechnungen bergen das Risiko, dass die gesamte Maßnahme als Herstellung eingestuft wird.
Empfehlenswerte Maßnahmen im Überblick:
Gerade wenn bei großen Projekten Unsicherheit dazu besteht, ob Sanierungskosten steuerlich absetzbar sind, empfiehlt sich die Führung eines begleitenden Kostenjournals. Es wirkt sich nicht nur auf Steuern für Unternehmen aus, sondern ist auch für spätere Betriebsprüfungen hilfreich.
Unternehmen, die die Steuererklärung für eine energetische Sanierung planen, finden das passende Formular mit der richtigen Buchhaltungssoftware ganz einfach. Steuerlich absetzbare Sanierungskosten sind in jedem Fall ein bedeutender Kostenfaktor und bieten einige Gestaltungsoptionen. Wer Maßnahmen klug plant und rechtlich korrekt umsetzt, steigert den eigenen betrieblichen Erfolg.
Hierfür ist besonders die Abgrenzung zwischen Erhaltungsaufwand und Herstellungskosten von Bedeutung. Auch das Einhalten gesetzlicher Schwellenwerte, die Nutzung von Sonderregelungen und die umfassende Dokumentation stehen im Fokus. Sanierungskosten sind steuerlich absetzbar, wenn alle Regeln eingehalten werden.